Число мошенничеств при продаже квартир с последующим оспариванием сделки на основании временного помутнения рассудка продавца резко выросло в последнее время. Нередко случается так, что покупатель лишается в результате и квартиры, и заплаченных за нее немалых денег. На проблему на днях обратили внимание депутаты. Свои предложения высказывают и юристы, и риелторы. О том, как выглядит типичная схема мошенников и как не стать их жертвой, — в материале ТАСС


"Бабушка была не в себе"

Наиболее распространенная практика мошенников выглядит так. Они находят пожилого дееспособного родственника или знакомого, уговаривают его продать квартиру, а после заключения сделки — обратиться в полицию с заявлением о том, что она была совершена в период помутнения рассудка. Экспертиза доказывает, что человек не отдавал отчета своим действиям, сделка признается недействительной, и квартира возвращается изначальному владельцу.

Самое неприятное, что и деньги, как правило, остаются у него (делятся со злоумышленниками, если это не его личная идея), поскольку продавец утверждает, что не помнит факта получения средств. К тому же получить деньги от продавца невозможно, если у него нет иного имущества, которое можно было бы реализовать на торгах. Нередко покупатель теряет даже больше, чем потратил на квартиру. Такое происходит, например, если он успел сделать в квартире ремонт, а оспаривание сделки произошло спустя несколько месяцев после купли-продажи.

Возможной такая схема стала из-за того, что действующее законодательство не запрещает дееспособным гражданам, страдающим различного рода заболеваниями, в том числе психическими, совершать гражданско-правовые сделки. "Однако если сделку совершил гражданин, находившийся в момент ее совершения в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, то такая сделка может быть признана судом недействительной. Автоматической проверки дееспособности не существует", — сообщила ТАСС руководитель юридической службы "Инком-недвижимость" Светлана Краснова.

Депутатская инициатива

Заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин намерен внести в Госдуму законопроект (имеется в распоряжении ТАСС), предусматривающий обязанность участников сделок с недвижимостью предоставлять справку о дееспособности. В документе предлагается внести изменения в ст. 21 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Предоставляемые при осуществлении сделки документы "должны свидетельствовать о дееспособности участников операций по переходу прав на недвижимое имущество", говорится в документе. В пояснительной записке к нему уточняется, что "для пресечения нового типа мошенничеств предлагается включить справку из психоневрологического департамента либо иной документ о дееспособности участников сделки в перечень документов, обязательных при государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество".

Законопроект планировалось внести в Госдуму 28 октября, однако, как рассказали ТАСС в пресс-службе депутата, в результате обсуждения было решено доработать документ. В частности, рассматривается идея включить в него также обязанность проводить все сделки только с участием нотариуса.

Дееспособности и нотариуса недостаточно

Юрист, основатель коллегии адвокатов "Дадашев и партнеры" Роман Дадашев полагает, что справки о дееспособности может быть недостаточно, поскольку на момент совершения сделки человек может не иметь статуса недееспособного. Также продавец может не состоять на учете в ПНД и наркодиспансере. О его психиатрических проблемах он или его родственники заявят уже постфактум.

Не станет решением, на его взгляд, и повсеместное привлечение к сделкам нотариусов. "Нотариус не проверяет дееспособность человека, к тому же нотариально заверенную сделку тоже можно оспорить. Если сделать все сделки с недвижимостью нотариальными, это создаст большую проблему, так как нотариусы не справятся с таким объемом сделок. Все риелторские агентства и вообще весь рынок попадет в узкое горлышко нотариальной пропускной способности", — заявил он ТАСС.

Выходом, по мнению Дадашева, должно стать психиатрическое освидетельствование участников сделки на момент ее заключения. При этом, по его словам, необходимо вносить изменения не только в закон о госрегистрации, но и в Гражданский и Уголовный кодексы с описанием ответственности за выдачу неподлинных справок.

Комиссия и период охлаждения

"Скорее всего, в качестве защиты участников рынка нужно будет внедрить в практику механизм, подобный существовавшему в 90-е годы, когда специальная комиссия рассматривала заявления продавцов из так называемой группы риска — одиноких и одиноко проживающих пенсионеров и инвалидов — о возможности заключения ими сделок по отчуждению жилья и принимала соответствующее решение", — предлагает Светлана Краснова.

Такая комиссия должна взаимодействовать с банками и полицией, чтобы можно было оперативно получать отчеты о телефонных контактах продавца с неизвестными лицами и о движении средств по его банковским счетам. В состав комиссии должны входить психологи и психиатры. "Не менее важным условием пресечения неправомерных сделок является установление контакта с родственниками продавца, которые, как правило, не в курсе его взаимодействия с телефонными мошенниками. Этим тоже могла бы заниматься комиссия", — полагает она.

Эксперт допускает, что перечисленные процедуры могут удлинить процесс заключения сделок купли-продажи, но считает это оправданным: "Согласитесь, лучше потерпеть несколько дней и с гарантией купить квартиру, чем купить ее быстро, но вскоре стать участником судебного процесса по оспариванию сделки без гарантий возврата денег покупателю".

Кроме того, по ее словам, хорошей мерой могло бы стать введение моратория на снятие продавцом денежных средств в банке после продажи недвижимости — своего рода периода охлаждения, в течение которого продавец получит шанс прийти в себя и не передать деньги мошенникам или их курьерам.

Что делать сегодня

"Чтобы защитить себя от рисков в сделках с жильем, можно запросить у продавца специальную выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, однако ее получение, как и получение справок из ПНД и НД, не является гарантией отсутствия у продавца психического заболевания или временных расстройств психики", — говорит Светлана Краснова.

В случае возникновения любых сомнений или в качестве дополнительной подстраховки покупателю можно рекомендовать провести медицинское освидетельствование продавца на сделке, заключить договор купли-продажи в нотариальной форме.

Нелишним будет попытаться установить контакт с близким родственником продавца. "Мы также проводим тщательные беседы с продавцом, причем неоднократно, задаем много разных вопросов, в том числе так называемые вопросы-ловушки, выявляем противоречивые ответы и так далее. Каждый ответ продавца мы просим подкрепить документом. Например, если продавец утверждает, что ему есть где жить, мы просим подтвердить это правоустанавливающим документом или выпиской ЕГРН на другое жилое помещение", — рассказала Краснова.

В уязвимой позиции находятся сегодня и владельцы недвижимости, однако у них есть механизм защиты. Сегодня им предоставлено право обратиться в Росреестр с заявлением о невозможности совершения сделок с недвижимостью без их личного участия. В ЕГРН вносится запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия собственника, не рассматриваются, что является гарантированной защитой от противоправных действий с его объектом, которые могут совершаться, например, по поддельной доверенности.

Евлалия Самедова, Екатерина Мамедова