Каждый из нас, приняв решение о покупке собственной квартиры, встает перед выбором, какую недвижимость выбрать: новостройку или вторичное жилье? Вопрос этот не так прост, ведь от нашего выбора будет зависеть и кредитная программа. Отличий у первичной и вторичной недвижимости достаточно много, плюсы и минусы есть в любом варианте, есть также отличия первичной ипотеки и ипотеки на вторичное жилье.

Отличия первичного и вторичного жилья

К любому жилью, которое будет залогом по ипотеке, банк предъявляет свои требования в отношении ликвидности и юридической чистоты. Обычно при желании купить квартиру в новостройке клиент ограничен в выборе застройщика и самого объекта покупки. В каждом банке есть свой список аккредитованных застройщиков, приобретение личных квадратных метров у которых банк одобрит. В случае вторичной недвижимости охват предложений гораздо шире, но и требования к состоянию дома будут строже, ведь со временем коммуникации изнашиваются, а проблемы с ремонтом накапливаются. А ведь принять окончательно решение о том, на какую квартиру вы планируете оформить ипотечный заём – первичную или вторичную – нужно перед подачей заявки на кредитование.

Однако сначала стоит определиться с терминологией. Не каждая новостройка может считаться «первичкой». Когда новый дом уже выстроен, но еще не сдан в эксплуатацию, он считается первичной недвижимостью. Если же дом уже сдан и участники долевого строительства получили все свои документы, подтверждающие их право собственности на квартиры, то такое жилье уже считается вторичным, потому что при сделке купли-продажи будет происходить смена собственника. Отличие коренится именно в том, были ли получены права на право собственности на квартиру или еще нет.

Отличий между квартирами в новостройке и вторичным жилым фондом очень много, начиная от стоимости (чаще всего «вторичка» дороже, ведь можно хоть завтра въезжать и жить, а новостройка требует значительных финансовых вложений в ремонт и финишную отделку) и заканчивая рисками покупателя. При покупке «первички» риски связаны с успешностью и качеством работы застройщика:

• будет ли дом вообще достроен и будет ли сдан вовремя, в оговоренные сроки;


• как пройдет усадка и не «поплывут» ли стены;


• насколько будет отстроена инфраструктура и подъездные пути к новому дому.

Другое дело, когда речь идет о рисках вторичного жилья. Все проблемы и сложности, в основном, касаются совершенно других аспектов:

• не объявится ли внезапно наследник каких-то из прошлых владельцев;


• не будут ли сделки оспорены или аннулированы;


• насколько можно проследить всю цепочку владельцев после нескольких перепродаж и проверить юридическую чистоту квартиры;


• в каком районе города находится дом, насколько удобен он с точки зрения общественного транспорта, наличия школ и детских садов.

Из отличий «первички» и вторичной недвижимости логично проистекают различия между ипотечным займом на тот или другой тип недвижимости. Под ипотечным займом на первичные квартиры имеется в виду кредит под залог объекта, у которого никогда не было владельца: лишь после сдачи дома владелец может получить документы о праве собственности. Ипотека на «вторичку» означает, что залогом по кредиту станет недвижимость, право собственности на которую уже было когда-то оформлено, неважно, новострой ли это, уже сданный в эксплуатацию, или старый жилой фонд в самом центре Москвы.

Отличия первичной ипотеки и ипотеки на вторичное жилье

Банк финансовых решений «Бинкор» предлагает своим клиентам как ипотеку на квартиры в новостройке, так и кредитование под залог вторичного жилья. Разумеется, список требований к ликвидности залогового объекта и правоустанавливающим документам на недвижимость в этих случаях будет разниться, но базовые условия кредитования вторичных квартир и новостроек будут очень схожими:

• процентная ставка по ипотечному кредиту для новостройки – от 6,9%, для «вторички» – от 7% в год;


• срок кредитования – от одного месяца до 30 лет. Сумма первоначального взноса от 15% (и там, и там) и условий, дающих преференции клиентам (зарплатные проекты, банковские вклады);


• сумма ипотечного займа может составить от 1 до 300 миллионов рублей в зависимости от цены объекта (до 85% от его стоимости).

Для ипотеки на первичное жилье отличием будет двукратная подача документов в банк: сначала на регистрацию долевого участия в строительство нового дома, после сдачи объекта – на регистрацию прав собственности. Для вторичного кредитования залогом становится квартира, имеющая собственника, потому документы в банк на оформление ипотеки и в ФРС подаются один раз.

Еще одним отличием ипотечной ссуды на квартиру в новостройке является то, что заемщик может несколько сэкономить на страховке, застраховав лишь жизнь и здоровье и саму квартиру. Заемщикам, оформляющим ипотеку на вторичное жилье, кредитор настоятельно порекомендует застраховать также титул, то есть право собственности, обезопасив себя от аннулирования сделки в форс-мажорной ситуации.